Инвестиционная политика государства
нституционные инвесторы - это финансовые посредники, которые в качестве основной своей функции формируют свой капитал за счет средств вкладчиков и размещают их главным образом в ценные бумаги. Для осуществления своей профессиональной деятельности они должны в случаях, предусмотренных законом, иметь специальное разрешение на осуществление отдельного вида деятельности. Понятие "институциональный инвестор" объединяет юридических лиц, активно привлекающих и вкладывающих средства других инвесторов в акции и другие финансовые инструменты (страховые компании, депозитарные учреждения, инвестиционные компании, профессиональные участники фондового рынка).Вместе с тем правовое положение институциональных инвесторов как отдельного вида юридических лиц (правовой категории) в целом значительно разнится. Законодатель для каждого отдельного вида юридических лиц - институциональных инвесторов устанавливает отдельные условия осуществления деятельности.Инвесторы по закону обладают следующими правами:- осуществлять инвестиционную деятельность;- самостоятельно определять объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций;- владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций;- контролировать целевое использование инвестиций;- передавать свои правомочия в инвестиционном процессе и полученные результаты инвестиционной деятельности;- заключать договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности;- объединять собственные и привлеченные средства со средствами других инвесторов в целях совместного инвестирования;- осуществлять инвестиции в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации за счет доходов или прибыли от иностранных инвестиций (реинвестирование).Перечень прав инвестора может быть увеличен при заключении конкретного договора согласно Гражданскому кодексу РФ.Подрядчик - лицо, выполняющее работы по договору подряда и/или государственному контракту, заключаемому с заказчиком.Пользователями объекта инвестиционной деятельности называются те субъекты, для которых создается объект инвестиционной деятельности.Законом разрешено совмещение нескольких функций субъектов инвестиционной деятельности одним субъектом.Давая определение объекту инвестиций, законодатель, как и в случае с понятием самих инвестиций, приводит открытый перечень, не указывая на признаки и свойства объектов.Статья 3 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"Объектами инвестиционной деятельности в РСФСР являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства РСФСР, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.Статья 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемо-го имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.Запрещается инвестирование в объекты, создание и использование которых не отвечает требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм или наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства. Таким образом, законодатель устанавливает ряд требований, которые должны быть выполнены инвестором при принятии решения о вложении принадлежащих ему средств в тот или иной объект. Например, объект должен отвечать экологическим, санитарно-гигиеническим нормам, инвестирование в объекты не должно наносить ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан.Следовательно, к объектам инвестиционных вложений можно отнести любые не выведенные из оборота виды имущества и имущественных прав, создание, модернизация, реконструкция и эксплуатация которых отвечают законно установленным требованиям, не влекут причинения ущерба охраняемым законом правам и интересам, приносит прибыль (доход) инвесторам и дают положительный социальный эффект.Объектами инвестиционной деятельности являются материальные или нематериальные блага. Обычно выделяют финансовые, материальные (вещественные), нематериальные инвестиции.Финансовые объекты - это прежде всего ценные бумаги как на первичном, так и на вторичном (биржевая торговля) рынке. К финансовым инвестициям относятся также банковские срочные вклады, различные формы кредитования, включающие в себя как предоставление собственного кредита, так и покупку дисконтных и купонных облигаций с фиксированным процентом дохода и установленным сроком погашения, приобретение свободно конвертируемой валюты. Специальным инвестиционным и приватизационным законодательством предусмотрены особенности осуществления финансовых и материальных инвестиций.К материальным (вещественным) объектам относятся недвижимость (здания, строения, сооружения, земельные участки, транспорт), производственное или иное оборудование (станки, машины, поточные линии, технологические комплексы и т.п.), оборотные средства (сырье, материалы, комплектующие изделия и механизмы, другие расходы, непосредственно связанные с ведением и организацией предпринимательской деятельности). Именно инвестиции в материальные средства в значительной мере обеспечивают рост эффективности производства, увеличение объема и повышение качества выпускаемой продукции.Нематериальные объекты - это нематериальные ресурсы, которые необходимы для воспроизводства и расширения капитала инвестора. Формальным признаком, по которому обычно относят инвестиции к нематериальным, является то, что они не отражаются в балансе имущественных средств. Нематериальные инвестиции включают в себя вложения в совершенствование организации производства, в образование и повышение квалификации персонала, в нематериальное имущество, являющееся объектом охраны норм патентного права и представляющее собой "промышленную собственность" (патенты на изобретения, полезные модели, технические образцы, ноу-хау), а также лицензии, инновации (новые технические и технологические решения). К нематериальным инвестициям можно отнести также вложения в различные социальные программы.Особой формой объекта инвестиционной деятельности являются создаваемые в соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционных фондах" от 29 ноября 2001 г. паевые инвестиционные фонды. Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИЦены на недвижимость (жилые и нежилые помещения, а также землю) стабильно растут. По данным различных источников, доля средств, привлекаемых на рынок недвижимости, увеличилась в 5-6 раз от уровня 1998 г. Тому причины: стабилизация экономики, развитие банковской сферы, совершенствование законодательства и др.
Отдельные эксперты полагают, что рынок недвижимости (особенности жилья) "перегрет". Однако подобные высказывания звучат не первый год, но цены продолжают расти.
Инвестиции в недвижимость могут осуществляться как непосредственно иностранными физическими и юридическими лицами, так и через создаваемые ими российские юридические лица.
Инвесторы могут избрать следующие способы инвестирования: создание (строительство) жилых или нежилых помещений; покупка недвижимости; получение контроля над юридическим лицом - собственником недвижимости. В последнем случае инвестор приобретает контрольный пакет акций (долей) в уставном капитале собственника недвижимости.
Законодательство не устанавливает каких-либо специальных ограничений по приобретению указанными способами жилых и нежилых помещений (зданий, сооружений) непосредственно иностранными физическими или юридическим лицами, а также создаваемыми с их участием российскими юридическими лицами. Существующие ограничения распространяются на любых лиц (российских и иностранных) и касаются главным образом объектов промышленной недвижимости, в зависимости от ее функционального предназначения и принадлежности к государственной собственности.
Одним из наиболее динамично развивающихся, особенно в Москве, является рынок жилых помещений. Доходность вложений зависит от выбранного способа инвестирования. В настоящее время практикуется так называемое "инвестирование на стадии строительства" или "долевое инвестирование", которое представляет собой привлечение денежных средств застройщиком или генеральным подрядчиком на разных стадиях строительства, с последующей передачей жилья инвестору по окончании строительства.
При таком варианте сумма вложений напрямую зависит от стадии строительства - разработка разрешительной документации, начало строительства, так называемый "нулевой цикл", строительство, отделка и ввод в эксплуатацию. Стоимость 1 кв.м. на первом и последнем этапе может отличаться в 2-3 раза.
Также возможна покупка недвижимости в новых, уже завершенных строительством жилых домах - на рынке первичной недвижимости, а также на рынке ранее построенного - вторичного жилья.