Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.
p align="left">Из приведенного графика видно, что темпы роста цен на рынке новостроек значительно опередили темпы роста цен на рынке вторичного жилья. Особенно ярко это проявилось в 2006 году. Высокие темпы роста цен на новостройки связаны в первую очередь с увеличением доли социальных программ. И, соответственно, с уменьшением доли новых квартир остающихся в свободной продаже.Изучение итогов развития рынков недвижимости во многих городах России показало, что средний 80-ти процентный рост присущ большинству регионов. Из этого следует, что московский регион в 2006 году не был исключением из общего правила. Бытующая версия о том, что денежные потоки из регионов устремляются в Москву и подталкивают цены вверх, в 2006 году не оправдалась в полном объеме. Судя по росту цен в регионах, деньги нашлись на месте и, в первую очередь, это деньги банков, выдаваемые по ипотечным программам. Получение возможности взять недостающую сумму денег в долг привело к тому, что спрос превысил предложение и привел к росту цен.
Из графика 8. (Приложение 1), видно, что стагнация цен на жилье в 2007 году в Москве и Подмосковье закончилась. Одной из причин роста активности является окончание сезона отпусков, при этом ценовой прирост может увеличиться до 2-2,5 процента в месяц. Активное снижение курсовой стоимости доллара не могло не повлиять на валютные цены рынка недвижимости. В результате в октябре средняя цена предложения в долларовом эквиваленте увеличилась более на 3%, а в рублевом на 2%. Однако даже это повышение цен это не дало возможности рынку подняться выше рублевых цен годичной давности. На сегодня разница между рублевыми ценами предложений в октябре 2006 года и в октябре 2007 года составляет 3%. Если же учесть влияние инфляционных процессов, то можно смело констатировать факт того, что простое владение недвижимостью, за последние 12 месяцев, принесло собственникам убытки в размере почти 1/10 от ее стоимости год назад.
1.3. Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков.Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:· для государственных нужд· для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.Факто-ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви-жимости достоверна только на определенную дату.Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри-вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо-мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек-та недвижимости.По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.Большинство оценщиков делают оценку текущей стои-мости.Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп-ределенную дату в прошлом.Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен-ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек-тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.
Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.
Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму - в профессиональной литературе к третьему - формулировки используемые непрофессионалами.
Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.
Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок , совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц). Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью. Объект оценки - имущество предъявляемое к оценке. Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества. Дата оценки имущества - дата по состоянию на которую произведена оценка имущества. Отчет об оценке имущества - документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества. Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества. База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая. Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки. Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования. Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом его износа. Стоимость имущества для налогообложения - стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы. Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества в целях обеспечения кредита. Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
· квартиры и комнаты
· помещения и здания под офисы и магазины
· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)
· складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 5 приводим пример признаков классификации:
Рисунок 5. Признаки классификации.
1
Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, яв-ляются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность пе-редачи прав на имущество, затраты на создание имущества. Рассмотрим каждый их этих параметров.
Полезность - способность объекта имущества удовлетворять потреб-ности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода вре-мени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).
Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.
Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способ-ны представить для продажи на рынке.
Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограни-чено предложение.
Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.
Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что сто-имость не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно iбольшее количество ценообразующих факторов, а не только затраты.
