Оценка объекта недвижимости
b>4. Оценка объекта по методу сравнения продажСтоимость объекта оценки по методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности
1. На основании исходных данных о характеристиках сопоставимых с оцениваемым объектов А, Б, В и Г
Таблица 3. Характеристики объектов-аналогов
Показатели | Сопоставимые объекты | ||||
А | Б | В | Г | ||
Цена продажи, тыс. руб.; | 6,05 | 4,65 | 5,31 | 5,66 | |
Полезная площадь здания, кв. м. | 1524,00 | 2024,00 | 3224,00 | 1824,00 | |
Время продажи, месяцы | 3 | 3 | 1 | 1 | |
Местоположение (хуже, лучше, аналог) | лучше | хуже | хуже | Хуже | |
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) | лучше | аналог | аналог | лучше |
2. Проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т. к. они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта.
В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв. м полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному показателю и имеющие сходные иные характеристики. Разница в цене выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному показателю, на эту величину уменьшается либо увеличивается (в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым) цена каждого сопоставимого объекта. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Величина корректировки по каждому показателю и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком «-»» (если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый), либо со знаком «-» (если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый).
Таблица 4. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов
№ n/n | Показатели | Сопоставимые объекты | ||||
А | Б | В | Г | |||
1 | Цена продажи в расчете на 1 кв. м полезной площади здания | 6,05 | 4,65 | 5,31 | 5,66 | |
2 | Величина корректировки по времени продажи | 0,33 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | |
3 | Скорректированная по времени продажи цена | 6,71 | 5,31 | 5,31 | 5,66 | |
4 | Величина корректировки по местоположению | -1,05 | ||||
5 | Скорректированная по местоположению цена | 5,66 | 5,31 | 5,31 | 5,66 | |
6 | Величина корректировки по состоянию объекта | -0,35 | -0,35 | |||
7 | Скорректированная по всем показателям сравнения цена | 5,31 | 5,31 | 5,31 | 5,31 |
В результате расчетов, была получена скорректированная по всем показателям цепа продажи (за 1 кв. м.) сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания = 5,31 тыс. руб.
3. Определяется стоимость оцениваемого здания - VВгде: PС - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв. м.
PC=5,31 тыс. руб.
SB =2828 кв. м.
VB=5,31*2828=15016,68 тыс. руб.
4. Определяется стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости по методу сравнения продаж (VSC) путем суммирования стоимости здания (VB) и стоимости земельного участка (VL):
VL=6836,20 тыс. руб.
VB=15016,68 тыс. руб.
VSC=6836,20+15016,68=21852,88 тыс. руб.
5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов
Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов анализируются доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания.
1. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания - PGI:rB - арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;Sp - полезная площадь здания, кв. м.;
rb - арендная плата за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.;
Sb - полезная площадь подвала, кв. м.;
m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
2. Определяется действительный валовой доход - EGI:где k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).3. Определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования:* фонда оплаты труда персонала;* начислений на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от фонда оплаты труда персонала;* платежей за коммунальные услуги;* прочих расходов;* амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (VR).* налога на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году.При расчете общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.Остаточная стоимость здания (Vnrem) в каждом анализируемом году, начиная со второго, определяется по формуле:где: Vn-1rem - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;А - амортизационные отчисления на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания, тыс. руб.4. Определяется чистый операционный доход от аренды (NOI1) как разница между действительным валовым доходом и текущими операционными расходами:5. Определяется денежный поток (CF) как общий чистый операционный доход от здания (с учетом дополнительного дохода от кафе):где NOI - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.6. Определяется коэффициент дисконтирования - kdгде: i - ставка дисконтирования, доли единицы.7. Определяется дисконтированный денежный поток - DCF:8. Определяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования - PVr.где: DCFm, - дисконтированный денежный поток последнего, 5_го года;R - коэффициент капитализации для здания, который определяется на основе исходных данных по сопоставимым с оцениваемым объектам.9. Определяется текущая стоимость здания - РVB:где: IС - единовременные инвестиции, т.е. затраты на текущий ремонт помещений в здании, тыс. руб.
10. Определяется стоимость всего объекта недвижимости по метолу дисконтирования доходов - VDl:6. Согласование результатов оценкиАнализируются все полученные по трем методам оценки значения стоимости объекта. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (местоположения, доходности и т.п.) и состояния рынка недвижимости. На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты в долях единицы (общая сумма коэффициентов должна быть равна единице), и определяется средневзвешенное значение стоимости объекта, которое и принимается в качестве рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.Таблица 5 Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходовНаименование показателей | Значение показателей по годам | |||||
1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | ||
Полезная площадь здания, кв. м | 1979,60 | 2403,80 | 2545,20 | 2686,60 | 2686,60 | |
Полезная площадь подвала, кв. м | 89,60 | 108,80 | 115,20 | 121,60 | 121,60 | |
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб. | 0,30 | 0,32 | 0,35 | 0,37 | 0,40 | |
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб. | 0,10 | 0,11 | 0,12 | 0,12 | 0,13 | |
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб. | 3563,28 | 9345,97 | 10628,76 | 11992,98 | 12766,72 | |
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс. руб. | 8,96 | 11,75 | 13,36 | 15,08 | 16,05 | |
Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб. | 3572,24 | 9357,72 | 10642,12 | 12008,06 | 12782,77 | |
Коэффициент заполняемости | 0,7 | 0,85 | 0,9 | 0,95 | 0,95 | |
Действительный валовой доход, тыс. руб. | 2500,57 | 7954,07 | 9577,91 | 11407,66 | 12143,64 | |
Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб. | 240 | 480 | 480 | 480 | 480 | |
Единый социальный налог, тыс. руб. | 85,44 | 170,88 | 170,88 | 170,88 | 170,88 | |
Плата за коммунальные услуга, тыс. руб. | 593,88 | 1442,28 | 1527,12 | 1611,96 | 1611,96 | |
Прочие расходы, тыс. руб. | 356,328 | 865,368 | 916,272 | 967,176 | 967,176 | |
Остаточная стоимость здания, тыс. руб. | 2897,23 | 2862,74 | 2828,25 | 2793,75 | 2759,26 | |
Налог на имущество, тыс. руб. | 57,94 | 57,25 | 56,56 | 55,88 | 55,19 | |
Амортизационные отчисления на восстановление здания, тыс. руб. | 34,49 | 34,49 | 34,49 | 34,49 | 34,49 | |
Итого текущие операционные расходы, тыс-руб. | 4265,32 | 5913,02 | 6013,58 | 6114,14 | 6078,95 | |
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. | -1764,75 | 2041,05 | 3564,33 | 5293,52 | 6064,68 | |
Чистый операционный доход от кафе, тыс. руб. | 120 | 240 | 240 | 240 | 240 | |
Денежный поток, тыс. руб. | -1644,75 | 2281,05 | 3804,33 | 5533,52 | 6304,68 | |
Ставка дисконтирования, % | 22 | 25 | 27 | 29 | 30 | |
Коэффициент дисконтирования | 0,82 | 0,64000 | 0,48819 | 0,36111 | 0,26933 | |
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб. | -1348,16 | 1459,87 | 1857,24 | 1998,22 | 1698,03 | |
Инвестиции (затраты на ремонт), тыс. руб. | 1200 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс. руб. | 15,436 | |||||
Стоимость здания по методу дисконтирования доходов, тыс. руб. | 19901,2 |
Страницы: 1, 2