Дипломная работа: Ипотека и ее оформление в РФ

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке.

В соответствии с ч.2 п.2 ст.339 ГК РФ договор о залоге недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Ранее аналогичное требование закреплялось в Законе о залоге РФ.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке совершается в соответствие с принятыми Верховным Советом РСФСР II февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами, которая утверждена приказом Министра Юстиции РСФСР от 6 января 1987 года № 01/1601.

Техника оформления договора ипотеки в нотариате довольно проста, но тем не менее, количество этих сделок, удостоверяемых у нотариуса невелико - в месяц оформляется 2-3 договора об ипотеке на одну нотариальную контору. Так как условия ипотеки невыгодны для людей, возвращать приходится в 5-10 раз больше денег, чем взяли в кредит.

Однако с возрастанием в России роли ипотечного кредитования, с установлением более гибкого механизма предоставления кредита, на более длительный срок и под меньшие проценты возрастет и количество сделок, удостоверяемых в нотариате.

Согласно Основам законодательства о нотариате договор ипотеки может удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по месту нахождения недвижимого имущества). К его оформлению применяются общие правила удостоверения сделок у нотариуса.

Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое дает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержатель) со своими документами, с паспортами, подтверждающие удостоверение личности. Нотариус должен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совершающему сделку его права, обязанности, ответственность и главное - последствия совершаемого нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это является одной из существенных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит сою семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в статье 258 ГПК РСФСР, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершения до рассмотрения дела судом.

При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон - юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность.

Юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совершаемая сделка соответствовала целям деятельности предусмотренным в учредительных документах юридического лица и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением.

Если устав подлежит регистрации нотариус до удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.

Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридические лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц, выписки из протокола об их избрании, распределение обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлении, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если по нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.

Так, например, в Президиуме ВАС РФ рассматривался протест Председателя ВАС РФ на решение ВАС Республики Саха о признании недействительным договора о залоге имущества, заключенного между банком "Инфробанк" и ФОЗТ "ЯПВТИ".

Между коммерческим банком "Инфробанк" и АОЗТ "ЯПВТИ" был заключен договор залога имущества общества в обеспечение возврата кредита. Договор залога со стороны залогодателя подписан председателем правления акционерного общества, действующим, как указано в договоре, на основании устава. Между тем, как усматривается из устава АОЗТ "ЯПВТИ", председатель правления не наделен полномочиями совершать такие сделки, Следовательно, договор о залоге недвижимого имущества. нужно считать недействительным.

При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях к компетенции какого органа относятся принятие решение о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения некомпетентным органом юридического лица должен быть признан недействительным.

Так, ВАС[14] РФ рассматривается спор между Курганским банком Сбербанка России и акционерным обществом "Фирма "Курганоблонаб" о недействительности сделок по кредиту и залогу недвижимого имущества. При заключении предприятия заемщика представил в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24.06.94 о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10% его активов.

Однако в силу статьи 103 ГК РФ вопросы, отнесенные законом об акционерных обществах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества. Законом также не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету директоров.

Согласно Типовому уставу АООТ к исключительной компетенции собрания акционеров относится принятие решений о порядке, сдаче в аренду или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10% его активов. В связи с этим договор залога не соответствует требованиям закона и эта сделка является ничтожной.

После проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущества. Если это жилой дом или квартира, то это могут быть:

- справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен полностью;

- договор передачи квартиры в собственность граждан;

- договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству;

- решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;

- свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом.

Документами, устанавливающими права на земельные участки являются:

- решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;

- договор продажи недвижимости;

- договор продажи предприятий;

- договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

- договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности;

- договор дарения;

- свидетельство о праве собственности на земельный участок

- свидетельство о праве на наследство.

Кроме правоустанавливающих документов, в обязательном порядке должны быть представлены документы, подтверждающие стоимость закладываемого имущества. В случаях, когда закладываются жилые дома или квартиры, таким документом является справка БТИ, если такой оценки нет, то по их страховой оценке. Земельные участки оцениваются соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, но не ниже нормативной цены земли. Оценка недвижимости, сделанная названными организациями, - минимальная, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не должна быть менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ, либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость может превышать в несколько раз первоначальную стоимость и устанавливается по соглашению сторон.

При удостоверении договора ипотеки, кроме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом у нотариуса.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16