Реферат: Международные стандарты оценки недвижимости

Методы оценки.

III. Кодекс поведения (Code of Conduct).

Вводное замечание.

Области действия кодекса (в том числе статус оценивания по стандартам IVSC, связь с законодательной базой).

Определения.

Вопросы этики: взаимодействия с коллегами и специалистами из других областей, конфликт интересов, конфиденциальность в работе, независимость, компетенция, предостережения, доклад об оценке.

IV. Типы оцениваемой собственности (Property Types).

Вводные замечания.

Недвижимость: термины и толкования, типы объектов недвижимости, права и ограничения, сервитуты, доли, особенности оценки, основные методы оценки.

Движимая собственность: термины и толкования, типы объектов, улучшения, оборудование, оборотный капитал, нематериальные активы, особенности оценки и методы оценки.

Бизнес: коммерческая деятельность, действующее предприятие, юридические лица, сложные структуры, инвестиционный бизнес, особенности оценки и методы оценки.

Финансовые интересы: виды финансовых интересов при различном партнерстве, инвестиции в недвижимость и ценные бумаги, связь со стандартами финансовой деятельности, особенности оценки.

V. Международные стандарты оценки IVSC (International Valuation Standards).

Этот раздел трансформирует основные концепции и принципы предыдущего раздела в ином разрезе — применительно к более конкретизированным ситуациям, объектам и операциям. Он включает введение и следующие два основных стандарта IVS1 и IVS2.

Введение в Международные стандарты: рыночная и нерыночная базы оценки, рынки, цена, стоимость и оценка.

IVS1 — "Базис оценки — рыночная стоимость": дается детальный анализ рыночной оценки объекта оценивания как ведущего базиса оценочной деятельности.

IVS2 — "Базисы оценки — другие, чем рыночная стоимость": рассматриваются нерыночные типы оценок, в том числе, оценка при сохранении направления использования, оценка при ограничениях рыночного оборота, специализированная оценка, износ и старение, переоценка и др.

VI. Приложения к Международным стандартам (International Valuation Applications).

IVA1 — "Оценка для финансовой отчетности" (Valuation for Financial Reporting). В организационном плане это, возможно, ключевое звено в составе стандартов оценки. Его назначение — помочь оценщику недвижимости в собственных действиях и во взаимодействиях в этой специфической, сложной и хорошо формализованной работе смежных профессионалов с финансовой документацией.

IVA2 — "Оценка для кредитных целей" (Valuation for Lending Purposes). Выделение стандарта оценки имущества для тех операций, где оно выступает в качестве стоимостного гаранта их надежности, объясняется исключительно высокой рыночной востребованностью данного класса операций.

VII.  Руководящие указания (Guidance Notes GN1—GN8).

Этот раздел Международных стандартов сформирован как последовательное развитие ранее действовавших приложений к Международным стандартам APG1—APG3. В настоящее время он включает следующие руководства:

GN1 "Недвижимость",

GN2 "Оценка арендных прав",

GN3 "Оценка машин и оборудования",

GN4 "Нематериальные активы",

GN5 "Действующее предприятие",

GN6 "Оценка бизнеса",

GN7 "Опасные и ядовитые вещества в оценивании",

GN8 "Остаточная стоимость замещения".

В частности, руководство GN5 (до 2000 г. известное под индексом APG1) разъясняет особенности оценки действующего предприятия (как действующего производственного объекта) в соотношении с базисами рыночной стоимости и нерыночных методов.

Руководство GN7 (до 2000 г. известное под индексом APG2) предназначено помочь оценщику разобраться в мере влияния вредных и отравляющих веществ (строительных и отделочных материалов, компонентов окружающей среды) на стоимостную оценку рассматриваемого им объекта недвижимости.

В руководстве GN3 (ранее известном под индексом APG3) специальное внимание уделяется ситуациям оценки, не связанным с традиционной оценкой для целей бухгалтерского учета и подобных финансовых документов. Рассматриваются особенности состава предприятий как имущественных комплексов, включающих различные сочетания объектов недвижимости (земельных участков и зданий), машин и технологического оборудования, объектов производственной инфраструктуры.

Кроме того, IVSC включают: комментарии, словарь терминов и схему взаимодействий с международными финансовыми стандартами (International Accounting Standards).

Европейское сотрудничество оценщиков ведет свою современную историю с конца 1970-х гг., начиная с организации Европейской группы оценщиков основных фондов — TEGoVOFA (1977). Во второй половине 1990-х гг. после слияния с аналогичной организацией оценщиков EUROVAL была основана Европейская группа ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Ниже приводится содержание Европейских стандартов оценки[4] как утвержденной базы согласованной оценочной деятельности профессиональных специалистов в странах Европейского союза и других членов Европейской ассоциации оценщиков.

1. Введение

2. Вопросы соответствий

2.01. Международные стандарты (TEGoVA и IVSC)

2.02. Директивы Европейского союза и национальные законодательство и практика

2.03. Отклонения от Европейских стандартов

3. Оценщик активов

3.01. Европейская аккредитация, взаимное признание, местное законодательство и лицензирование

3.02. Оценщик активов: определение, квалификация и отношения с клиентом

3.03. Отношения оценщика активов с аудитором

3.04. Условия соглашения

4.  Основы (базисы) оценки

4.01. Принципы оценки и представления ее результатов

4.02. Назначение оценки и универсальная база оценки

4.03. Рыночная стоимость

4.04. Рыночная стоимость без учета альтернатив использования

4.05. Рыночная стоимость с учетом альтернатив использования

4.06.  Отрицательная стоимость

4.07. Остаточная восстановительная стоимость

5. Оценка специальной недвижимости

5.01. Оценка на основе показателей бизнеса — коммерческая недвижимость

5.02. Активы с уменьшающейся стоимостью — истощимая недвижимость

5.03. Заводы, станки и оборудование

5.04. Имущество общественного сектора

6. Специальные факторы, влияющие на оценку недвижимости

6.01. Влияние окружающей среды — токсичность и вредность

6.02. Поврежденная недвижимость

6.03. Незавершенное строительство

6.04. Неиспользуемое оборудование и станки, оцениваемые вместе со зданием

7.  Оценка для специальных целей

7.01. Оценка для финансовой отчетности

7.02. Оценка для ипотечного кредитования

7.03. Инвестиции — страховые компании и пенсионные фонды

7.04.   Компании по развитию недвижимости

7.05.   Оценка бизнеса

7.06.   Совместные предприятия и товарищества с ограниченной ответственностью

7.07. Международная недвижимость (объекты, расположенные в разных странах)

8. Оценка на основе нерыночных показателей

8.01.  Концепция ценности — инвестиционная стоимость

8.02. Восстановительная стоимость и стоимость замещения

8.03.  Стоимость в использовании

8.04. Стоимость при вынужденной продаже

8.05.Оценка на основе производственного потенциала (исключая нематериальные активы)

8.06. Прогнозы

8.07. Ретроспективная оценка

8.08. Ревизии оценок

9.  Сертификат оценки (отчет)

9.01. Принципы представления результатов оценки

9.02. Публикации и ответственность

10. Специфика законодательств отдельных стран.

10.01. Вводные замечания

10.02. Германское законодательство по оценке в областях ипотеки и инвестиций

10.03. Испанские методы оценки

10.04. Британские методы оценки

11. Руководящие материалы и приложения

11.01.  Ключевые термины и определения

11.02. Европейский кодекс измерения

11.03. Европейский кодекс поведения (этики)

11.04. Модель условий соглашения об оценке

11.05—07. Контрольный список вопросов, методы и стандарты оценки, отчет о проведенной работе и результате оценки.

Подчеркнем, что приведенные международные и европейские стандарты не провозглашаются раз и навсегда зафиксированными документами унификации. Один из принципов международной (да и любой иной обдуманной) стандартизации — следовать актуальным требованиям развивающегося делового мира и процессов глобализации. Поэтому с известной регулярностью идет корректировка и развитие отдельных стандартов, дополнение их новыми документами. Так, в частности, через два года после выхода в свет первых Международных стандартов оценки МСО-1—МСО-4 появились приложения и руководства APG1—3. На период 2000—2003 гг. запланировано дальнейшее достаточно детальное развитие системы стандартов IVSC (исходная структура которой как раз рассмотрена выше).

Руководства в ЕСО-2000

Помимо девяти Стандартов, в которых приведены общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах, ЕСО-2000 включают также руководства к Стандартам, дающие указания по интерпретации и практическому использованию этих принципов и методов[5].

Руководство 1. «Особые факторы, влияющие на стоимость» предусматривает следующие ситуации: оценка при наличии токсических и вредных веществ; оценка недостроенных зданий; оценка недействующего производственного предприятия; оценка машин и оборудования вместе с земельным участком.

В Руководстве 2 «Оценка особых типов имущества» приводится классификация имущества по типам, указываются методы, применимые при оценке различных типов имущества. Кроме того, в общих чертах рассматриваются оценка бизнеса и оценка основных активов предприятия. Руководство также дает указания по оценке средств общественных предприятий.

В Руководстве 3 «Оценка основных активов» рассматривается оценка средств производства и особенности такой оценки (например, возможность оценки оборудования отдельно от здания, в котором оно находится, и т.п.). Руководство 4 «Оценка активов, подлежащих разработке» рассматривает следующие темы: оценка потенциала актива и особые навыки, необходимые для проведения такой оценки; методология, используемая при оценке таких активов; оценка инвестиционного портфеля.

Руководство 5 «Оценка сельскохозяйственного имущества» состоит из двух частей:

Часть 1 «Оценка земли, ферм, плантаций» рассматривает особенности сельскохозяйственного имущества, дает определения и характеристики различным его видам (возделываемые участки, фермы, инвестиционное сельскохозяйственное имущество), приводит соответствующие методы, применимые при оценке такого имущества, указывает источники получения информации о таком имуществе, приводит особенности определения его рыночной стоимости.

Часть 2 «Оценка посадок многолетних растений, регулярно приносящих урожай» указывает на особенности оценки посадок многолетних растений, приводит возможные подходы к такой оценке.

• В Руководстве 6 «Оценка имущества, имеющего историческую ценность» рассматриваются такие темы, как финансовая и культурная ценность исторических зданий, особенности имущества, имеющего историческую ценность, общие правила, использующиеся при оценке такого имущества, определение его рыночной стоимости и стоимости замещения.

Руководство 7 «Оценка бизнеса» рассматривает принципы, использующиеся в процессе оценки бизнеса, источники информации, различные подходы и методы, использующиеся при такой оценке, а также взаимосвязь оценки бизнеса и стандартов бухгалтерского учета.

Руководство 8 «Оценка нематериальных активов» дает представление о принципах, подходах и методах, использующихся при оценке нематериальных активов, приводит классификацию таких активов, дает определения различным видам нематериальных активов, таких как гуд-вилл, интеллектуальная собственность и др., указывает особые профессиональные требования, предъявляемые к оценщику, занимающемуся оценкой нематериальных активов, рассматривает взаимосвязь оценки нематериальных активов и стандартов бухгалтерского учета.

Руководство 9 «Оценка в целях определения индексов стоимости и доходов, приносимых недвижимостью» указывает на значительную роль такой оценки в Европе, дает соответствующую методологию.

В Руководстве 10 «Оценка заграничной собственности» рассматриваются особенности оценки такой собственности и особые профессиональные требования, предъявляемые к оценщику в этом случае.

Руководство 11 «Оценка совместных предприятий и товариществ с ограниченной ответственностью» дает классификацию совместных предприятий по типам, приводит требования к опыту и сертификации оценщика, работающего с такими предприятиями, указывает на особенности, имеющие место при проведении оценки СП и ТОО.

Руководство 12 «Оценка земли и зданий, находящихся на ней» дает определение таким понятиям, как полезный срок службы здания или группы зданий, рассматривает методы, использующиеся при определении степени износа основных активов, указывает способы раздельной оценки земли и зданий, находящихся на ней.

В Руководстве 13 «Особенности национальных законодательств и оценочной практики» рассматриваются особенности оценки в таких странах, как Беларусь, Чешская Республика, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Польша, Россия и Великобритания.

Помимо стандартов и руководств ЕСО—2000 содержат девять приложений, в которых дается дополнительная информация, представляющая интерес для оценщика. Так, например, в приложении 2 излагаются требования к сертификации оценщика, предъявляемые в большинстве стран ЕС, в приложении 5 даются примеры заданий на оценку, а приложение 7 содержит глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.

В настоящее время опубликованы все Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, известны полные тексты Стандартов американского общества оценщиков, выполнены научно-исследовательские работы по разработке структуры и принципов создания Единой системы стандартов оценки. Все это создает новые условия для совершенствования и разработки национальных стандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценке собственности в России.

Заключение

В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.

Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

Список литературы

Леви А.Б. О правовой природе норм Международных стандартов оценки имущества// Вопросы оценки. – 2001’4.

Логинов Н.П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2002’9.

Оценка недвижимости / Под. ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.

Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003.

Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. – М.: ГУВШЭ, 2002.

Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под. ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 1999.

[1] Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с.19.

[2] Леви А.Б. О правовой природе норм Международных стандартов оценки имущества// Вопросы оценки. – 2001’4. с.2.

[3] Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. – М.: ГУВШЭ, 2002. с.134

[4] Approved European Property Valuation Standards. TEGoVA.

[5] Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с.30.