Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

p align="left">Крім того, все частіше інвестори називають нереальні терміни введення в експлуатацію своїх об'єктів заради привертання до них більшої уваги, що негативно впливає на ринок. Затримка з відкриттям на рік практично завжди приводить до конфлікту між власниками і майбутніми орендарями, які починають закупівлю товарів для своїх торгівельних точок за кілька місяців до введення ТЦ в експлуатацію.

Подібні девелоперські обмани призвели до того, що більшість аналітиків ринку прогнозують очікуване введення об'єкту в експлуатацію не на підставі заяв інвестора і власника, а тільки після самостійного огляду стану площадок і виконаних робіт. Так, зовнішні роботи зі зведення ТЦ "Дивоцвіт" біля станції метро Оболонь, торгових центрів за мостом на Московському проспекті, на вулицях Мечникова і Бальзака, Fashion Center на вулиці Луначарського, вже закінчені, отже, відкриття цих центрів найближчим часом цілком реально.

Роботи за такими проектами, як "Мультиплекс-Плаза" на Московському проспекті і квартал торгівлі біля станції метро "Контрактова площа", проводяться досить активно. Проте, за даними компанії Colliers International, введення тільки 60 тис. м2 ТЦ не вирішить проблеми дефіциту торгівельних приміщень, і орендні ставки протягом 2007 року виростуть ще на 15%.

Абсолютної переваги нових ТЦ мультиформату у нецентральних районах міста у 2006 році також не спостерігалось. З восьми торгівельних центрів, які планувалися до відкриття, тільки два знаходяться в районах, наближених до центру, інші розташовані в так званих спальних і промислових районах. Крім того, більшість з них не будуть являти собою окремо збудовані будинки, а увійдуть в офісно-торгівельно-житлові комплекси (мультиформат). Майбутнє нових ТЦ залежить, насамперед, від рішення земельного питання в столиці.

Найбільш перспективним сьогодні є район Петрівки, де є великі земельні ділянки з розташованими на них індустріальними й іншими недіючими, або неефективно діючими об'єктами.

Ще одним торгівельним коридором, що формується, є район Окружної дороги, який має значний потенціал розвитку. Оскільки зовнішня частина Окружної дороги зайнята сільськогосподарськими угіддями, цінність яких досить сумнівна (через високий рівень забруднення), логічним було б віддати їх під будівництво ТЦ, тим більше, що при розподілі земельних ділянок у даному випадку виключена дилема вибору між жилою (яка приносить швидкі гроші) і перспективною (але більш повільною) торгівельною нерухомістю, оскільки такі земельні ділянки несприятливі для будівництва коттеджних містечок і житлових будинків. Поява "Епіцентру" і METRO на Окружній дорозі підтверджує доцільність цієї версії.

Потенційними покупцями землі поблизу Окружної дороги є такі закордонні роздрібні мережі, як OBI, IKEA, Aushan, Caree-four і, можливо, TESCO.

Доцільно припустити, що у 2007-2009 роках київські торгівельні центри будуть ставати крупніше, оскільки зараз розробляються проекти прийнятих у Європі форматів, таких як Town Center, Fashion Center, Retail park тощо. Якщо ще два роки тому будівництво ТЦ площею 10 тис. м2 було межею планів столичних інвесторів, то сьогодні вони мають можливість зводити об'єкти більш ніж 100-200 тис. м2. Деякі характеристики проектованих торгівельних центрів наведено у таблиці 5.

Усупереч песимістичним прогнозам щодо уповільнення темпів розвитку підземної торгівлі, сьогодні втілюється чимало будівельних проектів під землею з акцентом на розважальну складову.

У м. Києві сумарна кількість підземних торгівельних площ складає 65 тис. м2. Однак, до перенасичення підземками ще далеко, оскільки не вистачає торгівельних площ взагалі. Про дефіцит площ у зазначеному сегменті свідчить і досить велика кількість проанонсованих проектів будівництва підземок. За попередніми планами столичної міськадміністрації, підземні центри будуть побудовані у всіх районах столиці, у тому числі і на Лівому березі. Вже сьогодні ведуться проектно-будівельні роботи підземних ТЦ біля станцій метро Мінська, Лісова, Дарниця, Політехнічний інститут, а також на Львівській площі. Надприбутковим вважають проект, який може з'єднати Майдан Незалежності і Європейську площу.

Підземні ТЦ відрізняються від наземних концептуально. У підземці головний акцент зроблено на промислові групи товарів - одяг, взуття, подарунки - і не котируються продуктові супермаркети, що звужує вибір орендарів. Взагалі, підприємці погоджуються на оренду підземних торгівельних площ тільки за умови успішної концепції ТЦ. Головним фактором економічного виграшу підземних проектів залишається концентрація пасажирських і купівельних потоків. Як свідчить практика, привабливе місце для підземного ТЦ там, де вже існувала підземна торгівля, - у найбільш людних переходах, особливо біля станцій метро.

Таблиця 5. Проектовані торгівельні центри м. Києва.

Назва	Адреса	Рік введення в експлуатацію	Торгівельна площа, м2
Fashion Center	вул. Луначарського, 7	2006	16000
Мультиплекс-Плаза	Московський проспект, 34-а	2006	20000
Троїцький	вул. В. Васильківська, 53-55	2007	40000
Аврора	бул. Перова	2007	18000
ТРЦ "Еспланада"	Спортивна площа	2007	55000
Редукторний завод	вул. Борщагівська, 154	2007	30000
МЕГА	Бориспільська траса	2007	130000
ТЦ на Харківському шосе	Харківське шосе, 19	2007	12000
Амстор	кут вул. Березняківської і Дніпровської набережної	2007	30000
МВЦ-2	ст. м. Лівобережна	2007	16000
ТЦ	вул. Милославська, 31-б	2007	6500
Оазис	вул. Тростянецька	н/д	28500
ТЦ	вул. Владимирська	2008-2009	32000
Квадрат	Троєщино	2008-2009	30000
ТЦ	Петрівка	2008-2009	50000
ТЦ	Столичне шосе	2008-2009	50000
ТЦ	ст. м. Осокорки	2008-2009	30000
Либідь-Плаза	вул. Антоновича	2008-2009	30000
Lifestyle Centre	ст. м. Петрівка	2008-2009	32000
Master Park	вул. Здолбунівська	2008-2009	55000
Квадрат на Вирліці	проспект Бажана	2008-2009	35000
Тельбін-ІВА	проспект Возз'єднання	2008-2009	17000
Квадрат	ст. м. Лісова	2008-2009	35000
Mixed-use	вул. Златоустівська	2008-2009	50000

У м. Києві близько 30 станцій метро, і тільки 5 з них мають поблизу підземні торгівельні центри. Найбільш приваблива ділянка між метро Лівобережна і метро Чернігівська з людинопотоком у 130 тисяч на день, але там дотепер немає жодного підземного ТЦ. Сусідство метрополітену для торгівельних підземок дає можливість економити на рекламі, на просуванні ТЦ як окремого продукту. У таких випадках не потрібно спокушати потенційного відвідувача ТЦ рекламою, вітринами магазинів, не обов'язково влаштовувати сезони знижки, оскільки потенційний покупець фактично знаходиться в торгівельному просторі на шляху додому. Успішними проектами можуть стати і підземні ТЦ без виходу до метро, але за умови, що ТЦ площею 5 тис. торговельних метрів щодня буде відвідувати 10 тис. осіб.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19