Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

p align="left">Розташування підземних ТЦ залежить, у першу чергу, від планів міськадміністрації. Зокрема, у 2006 році столична мерія представила програму будівництва 40 підземних переходів з торгівельними приміщеннями. Крім того, частіше ТЦ розташовані в місцях, де влада планує за рахунок інвестора додатково провести роботи з поліпшення підземних комунікацій. Саме за таким принципом були відновлені комунікації в центрі м. Києва. Відновлення комунікацій і участь у конкурсному доборі претендентів на підземний простір спричиняє додаткові витрати в кошторисі проекту. Однак усе це компенсується відсутністю витрат на фасад будинку, підвищену гідроізоляцію, що є серйозними витратними статтями для проектів наземних ТЦ.

Отже, в цілому, різниця між вартістю проектів підземних і наземних ТЦ несуттєва. Утім, у планах виконання проектів існує принципова різниця. Зокрема, у підземках повинні бути більш високий рівень безпеки, велика відповідальність за технічне оснащення об'єкту і, обов'язково, можливість евакуації на випадок форсмажорних обставин. Таким чином, будівництву підземного ТЦ передує тривала проектна підготовка, тому підрядчиками виступають спеціалізовані компанії - Метробуд і Підземдорміськбуд, які мають досвід у підземному будівництві.

Якщо раніше власники столичних "Квадратів" створювали їх як окремі різнопрофільні магазини невеликих площ, то зараз перевага віддається спеціалізованим ТЦ (взуттєвий "Квадрат" на перехресті Прорізної і Хрещатика, книжковий "Квадрат" - на площі Слави, господарський "Квадрат" - поруч із метро Дружби народів). У той же час "Метроград" запропонував більш демократичний базарний формат - великий і чітко сегментований за товарними групами магазин, товари якого виставлені на відстані витягнутої руки. Саме "Метрограду", першому зі столичних ТЦ, вдалося привернути увагу киян, які раніш робили покупки на речових ринках.

Щодо "Глобусу-1", то він ще у 2003 році повинен був вразити киян унікальними технічними рішеннями. Однак бутікове позиціонування цього ТЦ дистанцировало покупців і забезпечило центру лише короткочасний успіх. Підземний формат припускає статус магазинів менш престижний, ніж бутіки. Період захоплення "Глобусами" з боку киян і гостей столиці вже минув, тому комплексу, який поки виграє в масовості відвідування за рахунок вдалого розташування, прийдеться орієнтуватися на менш елітного покупця.

Одним з головних факторів успіху торгівельних центрів стає розважальна складова. Так, на перший квартал 2006 року було заплановане відкриття нового підземного трьохрівневого торгівельно-розважального центру (пілотна назва - "Универсіті"), який розташований на площі в 32 тис. м2, від вулиці Льва Толстого до бульвару Шевченко (у районі червоного корпусу університету). Головна перевага "Универсіті" - новий формат з орієнтацією на розважальну складову, яка займе близько 40% площі ТРЦ. У списку розважальних елементів боулінг, ковзанка з натуральним льодом, чотирьохмірний кінотеатр.

Розважальну концепцію "Универсіті" диктує місце розташування ТРЦ. Найбільший споживчий інтерес киян зосереджений на центральних київських вулицях - 80% покупців (а також орендарів), які розташовані саме на Хрещатику, Саксаганського, Сагайдачного, Горького, Ярославів Вал і Великій Васильківській, у той час як "Универсіті" займає зону неторгових вулиць. На думку проектувальників, так можна заповнити одну з білих плям центральної частини міста - зробити молодіжний комплекс. До того ж поблизу знаходяться кілька столичних вищих навчальних закладів. Конкуренти в "Универсіті" обов'язково будуть, але не раніш 2010 року, коли побудують підземні центри в районі Європейської площі і Палацу спорту.

Орендні ставки в "Универсіті" вже на найвищому рівні, який визначається "Метроградом" (у середньому - $80 за м2) і "Глобусом-1" ($70 за м2). Строк окупності проекту - 5-7 років. Для порівняння: перші "Квадрати" і "Метроград" окупилися за 2 роки, "Метроград" і "Глобус-1" - за 4 роки [54].

Слід зазначити, що діяльність західних інвесторів на українському ринку торгівельної нерухомості, скоріш за все, буде пов'язана не з будівництвом об'єктів "з нуля", а з покупкою існуючих приміщень. Більш привабливими для них слід вважати сучасні великі проекти.

2.4 Стан та інвестиційні перспективи ринку промислової і складської нерухомості

Весь 2006 рік вартість приміщень на ринку промислової нерухомості столиці неухильно зростала. Якщо рівень цін на найдешевші приміщення на початку 2005 року складав $150-200 за м2, на початку 2006 року - $400-600 за м2, то у 2007 році їх вартість коливається від $500 до $2 тис. за м2 (середня ціна - $1-1,5 тис. за м2) [60].

Зростання вартості промислової нерухомості викликано трьома основними причинами: загальним підвищенням цін на усі види нерухомості в столиці, стрімким розвитком малого і середнього бізнесу, а також активністю забудовників, які зводять на місці заводів будинки. В результаті, пропозицій на ринку промислової нерухомості сьогодні у м. Києві занадто мало. Ще менше пропозицій, які підходять для організації сучасного виробництва, адже значна частина існуючих промислових приміщень побудована в радянський період, а нові технології вимагають інших площ.

Станом на 01.01.2007 року тільки 10-15% виставленої на продаж промислової нерухомості придбано бізнесменами для подальшої організації виробництва. Попитом користуються, насамперед, невеликі (1-3 тис. м2) комплекси з власною територією, висотою приміщень у 6 м за ціною $1-1,5 тис. за м2, які купують для організації пакувального виробництва, виготовлення меблів, організації логістики. Найдешевше промислове приміщення, придатне для подальшої організації в ньому бізнесу, являє собою напівпідвал або підвал, переведений в нежилий фонд ($500 за м2) [50].

Конкуренцію на ринку відносно великих комплексів з власною територією створюють будівельники, які зацікавлені в покупці таких приміщень для зносу із подальшою забудовою території житловими будинками або житлово-комерційними комплексами.

В результаті тиску забудовників такі комплекси протягом 2006 року подорожчали на 100-120%, їх ціна зараз понад $2 тис. за м2 проти $800 на початок 2006 року.

Сьогодні знаходиться в стадії підготовки забудова колишніх цілісних комплексів на вулиці Механізаторів ("Часи року"), на території колишнього дріжджового заводу по вулиці Глубочицькій (житло-торгово-офісний комплекс), на місці цегельного заводу біля Русанівських садів (жилий мікрорайон). Такі цілісні комплекси найчастіше оцінюються і набагато дорожче $2 тис. за м2. Ріелтери вважають, що зростання цін у 2007 році буде корелюватися з рівнем доларової інфляції і не перевищить 0,5-1% на місяць.

Збільшення вартості промислових площ призупинилося, насамперед, через припинення так званого системного зростання цін на столичному ринку нерухомості. Якщо житло або офіси не стануть дорожче в наступному році, виробничі приміщення, які купуються під знос для будівництва таких об'єктів, також не будуть дорожчати.

Певна кількість територій (Теличка, де планувалося створення київського Сіті; район заводів уздовж проспекту Перемоги; підприємства Подільсько-Куреневскої промислової зони та інші) примикають до центральних ділових районів і однозначно повинні трансформуватися в бізнес-центри.

Освоєння колишніх промислових територій має величезний потенціал зі своїми проблемами. Майже у всіх промислових підприємств є власники, тобто земля знаходиться в приватній власності. Тому ефективним є сприяння на державному рівні власникам цих підприємств у перетворюванні промислових зон у нові житлові, офісні, торгівельні, розважальні комплекси. З іншого боку, забудова повинна бути зонірована, щоб забудовник використовував площу відповідно до інтересів міста, а не тільки за власним розумінням.

Станом на 01.01.2007 року у м. Києві спостерігається значний дефіцит складських площ. Потреба в складах класів "А" и "В" понад 1 млн. м2. Склади будуються за межами міста, уздовж окружних доріг, і придбання землі в таких районах пов'язано з наступною зміною цільового використання ділянки. Основна проблема для забудовника - невміння, небажання (а іноді просто жадібність) місцевої влади сприяти переведенню земельних ділянок у промислове призначення.

Існують обмеження на переведення землі із сільгосппризначення, але доцільно підходити до цього питання диференційовано. Наприклад, земля поблизу основних магістралей не придатна для сільгоспвиробництва, тому має сенс винести на розгляд законодавчого органа пропозицію про спрощення процедури переведення таких ділянок у промислове призначення.

На ринку складських приміщень столиці склалася парадоксальна ситуація: незважаючи на зростання попиту на якісні об'єкти за 2006 рік у три рази, їх практично перестали будувати. У результаті зростання орендних ставок у цьому, дуже консервативному сегменті ринку, на початок 2007 року склало 5-10%. Причому протягом 2007 року орендні ставки на склади зростатимуть.

Загострив дефіцит факт не виведення на ринок нових складських комплексів загальною площею 50 тис. м2 від компаній FIM Consulting, Coudero& Partners, Raben. Причиною цього стали події в м. Києві наприкінці 2004 - початку 2005 років, які спровокували призупинення розвитку ринку комерційної нерухомості. Через це інвестори перенесли терміни введення в експлуатацію багатьох об'єктів з 2005 року на 2006-2007 роки. Основними причинами затримок у реалізації проектів стали довготривалі кадрові перестановки у владних структурах, у першу чергу, у Київській області. Зміна чиновників не давала можливість інвесторам затвердити необхідну документацію, що привело до зриву термінів введення об'єктів в експлуатацію.

Протягом 2006 року в експлуатацію було введено 10 тис. м2 складських комплексів. При цьому потреба в приміщеннях такого типу за 2006 рік виросла в три рази і сьогодні оцінюється експертами на рівні 300 тис. м2.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19